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　　商办物业因市场容量大✿◈✿✿、服务门槛高✿◈✿✿、合作关系具有长期性和稳定性✿◈✿✿、以及利于树立较高的品牌知名度和影响力等特征✿◈✿✿，成为近年来诸多物企深耕的重要细分赛道✿◈✿✿。

　　加上甲方客户逐渐演化出非核心业务外包的趋势✿◈✿✿，目的是降低经营成本KU酷游✿◈✿✿、提升生产效率✿◈✿✿。同时✿◈✿✿，随着互联网✿◈✿✿、金融KU酷游✿◈✿✿、高端制造✿◈✿✿、新能源等类型客户资源的涌入✿◈✿✿，物企为满足其精细化✿◈✿✿、多元化✿◈✿✿、个性化的服务需求✿◈✿✿，亦不断由传统物业管理服务供应商向设施管理服务（FM）供应商✿◈✿✿，乃至综合设施管理服务（IFM）供应商转变✿◈✿✿。

　　其中✿◈✿✿，保利物业在战略上较早布局✿◈✿✿，业务上积极创新求变✿◈✿✿，以及先天的央企背景优势✿◈✿✿，实现了商办赛道规模与创收的快速发展✿◈✿✿，形成了较强的市场竞争力✿◈✿✿。

　　2019年6月✿◈✿✿，保利物业首次提出大物业战略✿◈✿✿，在转型升级中迈出关键步伐✿◈✿✿。

　　随后的战略落地中✿◈✿✿，保利物业在住宅项目规模稳健增长的基础上✿◈✿✿，加速了商业及写字楼✿◈✿✿、公共及其他物业的扩张✿◈✿✿，实现了规模的快速增长酷游九州app下载✿◈✿✿。截至2024年末✿◈✿✿，在管项目数量达到2821个✿◈✿✿，在管规模突破8亿平方米✿◈✿✿；合约项目数量3230个✿◈✿✿，合约面积达到9.88亿平方米✿◈✿✿。

　　2019年上市时✿◈✿✿，保利物业商业及写字楼在管面积约为780万平方米✿◈✿✿，占总在管面积的比例为2.7%✿◈✿✿，在管项目数量仅89个✿◈✿✿；源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为4.99亿元✿◈✿✿，占物业管理服务总收入的13.0%✿◈✿✿。

　　截至2024年末✿◈✿✿，其商业及写字楼在管面积已接近4000万平方米✿◈✿✿，占总在管面积的比例上升至5.0%✿◈✿✿，在管项目数量454个✿◈✿✿；源自商业及写字楼的物业管理服务收入约为19.52亿元✿◈✿✿，占物业管理服务总收入的16.7%✿◈✿✿。

　　近年来保利物业持续增强在商办物业上的拓展能力✿◈✿✿，多次在优质项目和客户的市场竞争中胜出✿◈✿✿，期内新签约的合同金额也呈现快速增长✿◈✿✿。

　　根据年报✿◈✿✿，2022年该公司新签约商业及写字楼项目的单年合同金额约4.19亿元✿◈✿✿，新拓展国家开发银行苏州市分行✿◈✿✿、江门移动全球通大厦✿◈✿✿、北京中设大厦✿◈✿✿、石家庄高营国际当代境写字楼✿◈✿✿、长沙王府井百货等标志性项目✿◈✿✿。

　　2023年保利物业加速商业及写字楼上的拓展突破✿◈✿✿，一方面得益于大型项目数量增加✿◈✿✿，年内新签约单年合同金额超千万元项目提升至24个✿◈✿✿，单年合同金额合计达到约5.61亿元✿◈✿✿；另一方面得益于优质客户的持续深耕✿◈✿✿，在通讯✿◈✿✿、金融✿◈✿✿、税务✿◈✿✿、交通✿◈✿✿、能源等行业领域积累了丰富的客户资源✿◈✿✿，并积极开拓了高端制造业与战略新兴产业客户✿◈✿✿。

　　2024年✿◈✿✿，该公司在高端制造业与战略新兴产业客户的拓展上更进一步秋元彩香✿◈✿✿，获取了网易（杭州）二园区✿◈✿✿、青岛海尔（开发区）工业园等头部客户项目✿◈✿✿。与此同时✿◈✿✿，在金融客户拓展上✿◈✿✿，新增获取中国工商银行总行✿◈✿✿、中国建设银行总行等项目✿◈✿✿。年内✿◈✿✿，保利物业新拓展第三方商业及写字楼的单年合同金额达到11.14亿元✿◈✿✿，同比增长约17.9%✿◈✿✿。

　　2025年以来✿◈✿✿，商办物业板块仍保持着良好的拓展势头KU酷游✿◈✿✿。据其官微介绍✿◈✿✿，近期中标了佛山欢智互联中心✿◈✿✿、上海嘉宁国际大厦✿◈✿✿、上海高陆园区等项目✿◈✿✿。其中✿◈✿✿，保利物业为欢智互联中心提供IFM综合管理服务✿◈✿✿，项目业态包含总部办公大楼✿◈✿✿，产业办公大楼✿◈✿✿，超高层服务型公寓✿◈✿✿、裙房商业等✿◈✿✿，总建筑面积超过36万平方米✿◈✿✿。

　　实际上✿◈✿✿，保利物业在2019年便推出商办服务品牌星云企服✿◈✿✿，把服务主体从写字楼转向企业本身✿◈✿✿，把握企业发展中的需求✿◈✿✿，运用大运营思维✿◈✿✿、设施管理（FM）的理念✿◈✿✿，为其提供覆盖全生命周期品质服务✿◈✿✿；这也是其在商办赛道形成竞争力的关键✿◈✿✿。

　　彼时星云企服包含了场景运营的概念✿◈✿✿，即在写字楼物业管理的基础上✿◈✿✿，围绕人和企业在某个特定时刻和空间的诉求✿◈✿✿，提出一套结合空间✿◈✿✿、服务✿◈✿✿、氛围✿◈✿✿、链接四个要素的综合解决方案✿◈✿✿。

　　以互联网IT公司为例✿◈✿✿，星云企服可在入驻前提供装修打包方案✿◈✿✿，在公共区域设置电子屏为其做产品展示✿◈✿✿，定制改造专业光纤✿◈✿✿、冷却机房秋元彩香✿◈✿✿，提供夜间加班服务套餐（设备延时✿◈✿✿、订餐✿◈✿✿、护送）等✿◈✿✿。如果是业内巨头✿◈✿✿，还可以保利平台资源打通泛产业链✿◈✿✿，助力突破发展瓶颈✿◈✿✿；如果是业内新星✿◈✿✿，保利中创孵化器可以提供政策咨询✿◈✿✿、金融✿◈✿✿、法务✿◈✿✿、工商财税✿◈✿✿、人力资源等全维度服务KU酷游app下载✿◈✿✿，✿◈✿✿。

　　随后✿◈✿✿，保利物业不断通过创新强化商办服务的能力✿◈✿✿，并以明确的战略定位✿◈✿✿，充分发挥其央企背景的优势✿◈✿✿，加大布局国资商办服务✿◈✿✿。

　　管理层介绍✿◈✿✿，国资服务即对国有资产提供更有效和有价值的管理和运营模式✿◈✿✿。其认为✿◈✿✿，过去行业大多将目光放在商用物业上✿◈✿✿，然而✿◈✿✿，商用写字楼过高的空置率已成为许多企业的包袱✿◈✿✿。但国资部分仍有较大的市场空间✿◈✿✿，如每个央企✿◈✿✿、部委都有自己的总部大楼✿◈✿✿，需要做一些创新尝试✿◈✿✿。

　　2021年✿◈✿✿，保利物业首次提出国资服务概念✿◈✿✿，并提出将星云企服打造为国资商办服务第一品牌✿◈✿✿。

　　彼时星云企服已形成物业管理✿◈✿✿、资产管理与企业服务在内的三位一体服务体系✿◈✿✿。在此基础上✿◈✿✿，保利物业针对国资客户✿◈✿✿，升级打造出一红一绿的国资商办4T模式秋元彩香✿◈✿✿，以定制化服务方案✿◈✿✿、内嵌式服务方式✿◈✿✿，参与到国资客户的非核心业务秋元彩香✿◈✿✿，探索从FM到综合设施管理服务（IFM）的模式进阶✿◈✿✿。

　　据介绍✿◈✿✿，国资商办4T模式通过运营共商✿◈✿✿、数字共创✿◈✿✿、资源共享✿◈✿✿、红色共建✿◈✿✿，助力企业实现高质量发展✿◈✿✿，特别在运营共商模块✿◈✿✿，通过平台资源聚合与共享✿◈✿✿，打造楼宇朋友圈✿◈✿✿，助力企业共享区域发展红利✿◈✿✿。

　　2023年9月✿◈✿✿，星云企服再迎来升级焕新✿◈✿✿，全新的商办服务模式--星盾模式通过利用服务装配式理念✿◈✿✿，将服务动作标准化✿◈✿✿、模块化✿◈✿✿，通过AI技术提升服务效率和质量✿◈✿✿，确保服务的深度和渗透力✿◈✿✿。服务内容上✿◈✿✿，进一步满足了企业客户在效率提升KU酷游✿◈✿✿、节能减排✿◈✿✿、减负增效✿◈✿✿、安全保障等方面的发展需求✿◈✿✿。

　　随着甲方对专业化✿◈✿✿、集约化✿◈✿✿、精细化服务需求提升以及商办赛道竞争的逐渐加剧✿◈✿✿。保利物业在生产KU酷游✿◈✿✿、经营✿◈✿✿、办公✿◈✿✿、生活支持等方面进行多维思考✿◈✿✿，2024年探索出了聚焦大后勤时代下的国资服务新模式--超级快充✿◈✿✿。相较纯粹的IFM服务✿◈✿✿，超级快充更加聚焦国资及新质生产力客户群体的需求挖掘✿◈✿✿，以更好赋能当下国内企业生产经营✿◈✿✿，有助于形成差异化竞争路径✿◈✿✿。

　　2024年6月✿◈✿✿，保利物业携手清华大学技术团队打造的IEIM综合能源智慧管理体系✿◈✿✿，现已接入DEEPSEEK大模型✿◈✿✿。可以实现整个大楼能源和设备设施接入✿◈✿✿，从而满足全流程的能源诊断✿◈✿✿、节能改造✿◈✿✿，运维优控✿◈✿✿。

　　此外✿◈✿✿，该公司过去一年持续加大数字化技术应用✿◈✿✿，年内完成数字指挥中心与客户响应中心的建设联动✿◈✿✿，实现工单全流程追踪✿◈✿✿、客户需求秒级响应✿◈✿✿，提升服务效率与业主服务体验✿◈✿✿。数据显示✿◈✿✿，2024年保利物业管理费用率同比下降约8.5%✿◈✿✿，占收入的比例降低约1.2个百分点✿◈✿✿。

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